Когда отказ от приватизации не защитит от выселения

Современное жилищное законодательство нацелено на защиту интересов собственника жилья, а потому позволяет выселять из квартиры всех, кто перестал быть членом его семьи.

Но все же есть несколько исключений, за которые могут «зацепиться» бывшие члены семьи, чтобы остаться в квартире. Самым распространенным из них является отказ от участия приватизации.

Закон о введении в действие Жилищного кодекса (ст. 19) гласит: правило о выселении бывших членов семьи собственника не применяется в отношении тех, кто на момент приватизации жилого помещения имел такое же право пользоваться им, что и лицо, которое его приватизировало.

Опираясь на эту норму, суды уже неоднократно выносили отказные решения по искам о выселении жильцов, которые не принимали участие в приватизации квартиры.

Причем даже переход права собственности к другому лицу нисколько не отражается на этом правиле: жильцы, отказавшиеся от приватизации, обладают правом пожизненного проживания в квартире даже при новом собственнике.

И все же за последние несколько лет практика несколько поменялась и теперь появилось целых два основания, по которым выселение таких «пожизненных» жильцов стало возможным. Итак, когда отказ от приватизации жилья не защитит от выселения:

Если человек, не участвовавший в приватизации, перестал проживать в квартире

Примерно начиная с 2011 года, Верховный суд стал настоятельно придерживаться такой позиции: исключение для бывших членов семьи собственника, не участвовавших в приватизации жилья, распространяется только на тех, кто проживает в этом жилом помещении вместе с собственником.

Если же человек сам добровольно съехал из квартиры и стал жить в другом месте, это означает не что иное, как фактический отказ от принадлежащего ему права постоянного проживания в жилом помещении.

Поэтому есть все законные основания выселить такого жильца из квартиры, несмотря на то, что он отказался в свое время от ее приватизации. Для этого нужно доказать, что:

— жилец съехал из квартиры добровольно, а не по принуждению,

— выехал он не временно, а окончательно (вывез все вещи и не делал попыток вселиться обратно),

— жилец не оплачивает коммунальные услуги по прежнему месту жительства,

— он приобрел право проживания в другом жилом помещении (как наниматель, собственник или член семьи).

При подтверждении всех этих обстоятельств суд может признать такого жильца утратившим право пользования жилым помещением, независимо от его отказа участвовать в приватизации.

Если квартира находится в ипотеке, и залогодержатель обращает на нее взыскание

Приватизированная квартира, как и любая другая недвижимость, может выступать в качестве предмета залога по кредитным обязательствам.

В случае нарушения правил погашения займа кредитор вправе обратить взыскание на заложенную квартиру: выставить ее на публичные торги и вырученной суммой возместить свои убытки.

Но тот, кто купил квартиру на торгах, может неожиданно «натолкнуться» на жильцов, которые имеют бессрочное право пользования квартирой, т.к. отказались от участия в приватизации.

При этом возможности досконально проверить квартиру у покупателя на торгах, как правило, не имеется.

Эта проблема была вынесена на рассмотрение Конституционного суда, который в 2015 году признал такое положение не соответствующим Основному Закону страны: с одной стороны, продажей квартиры с торгов нарушаются права членов семьи собственника, а с другой – добросовестный покупатель также имеет право на защиту своих имущественных интересов.

Поэтому законодателю было поручено разработать механизм реализации заложенных квартир с учетом защиты прав обеих сторон.

Пока это не исполнено, суды решают вопросы о выселении членов семьи бывшего собственника квартиры с учетом конкретных обстоятельств дела – выясняют:

— имеется ли у членов семьи другое жилье,

— есть ли у них доля в остатке выручки от продажи квартиры после удовлетворения требований кредитора и насколько ее достаточно для приобретения жилья и т.д.

Если будет установлено, что у членов семьи бывшего собственника квартиры есть куда переехать на постоянное место жительства, то суд имеет право признать их утратившими право пользования спорной квартирой.

И снова отказ их от участия в приватизации не будет иметь значения.